◎ 상가임대차보호법

상가임대차보호법이란? ✨

✔ 상가임대차보호법이란 상가건물 임대차에 대하여 ‘민법’에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정 보장을 목적으로 2001년 12월 29일 제정된 법률이다. 이를 통해 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 도우며, 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하려는 취지임. (계약갱신요구권 5년, 인상 상한 9%이하)

2018년 10월 16일 상가임대차보호법 개정됨. (계약갱신요구권 10년, 인상 상한 5%이하)

​상가임대차보호법의 보호대상은? ✨

✔ 사업자 등록이 가능한 건물이어야 함

✔ 2018년 10월 16일 이후 처음 계약이 체결되었거나 갱신한 이력이 있는 임차인

✔ 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정한 금액 이하인 영세상인이어야 합니다.

상가임대차보호법 관련사항

✔ 계약갱신 임대료 인상률 : 환산보증금 이하의 임차인의 경우, 상가임대차보호법 규정에 따라 5% 이하로 제한

✔ 계약갱신요구권 : 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유없이 거절 할 수 없음.

✔ 묵시적 갱신 : 계약이 종료되기 전 1개월 이전까지 임차인, 임대인 모두 별도의 알림 없이 계약이 갱신된 상태를 일컫는 말

상가임대차보호법 적용 보증금 상한액

환산보증 한도와 상관없이 적용되는 규정

✔ 대항력(제3조)

대항력은 임차인이 상가건물에 입점 후 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 효력을 의미함. 매매, 증여 등으로 임차 건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리임. 상가 임대차는 등기를 하지 않더라고 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기게 됨.

✔ 계약갱신요구권(제10조)

임차인이 임대차기간 마료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못함(법 제10조 1항). 그러나 임차인의 계약갱신요구는 제한 없이 인정되는 것이 아니고, 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있음.

권리금 회수 기회 보호(제10조 4항)

✔ 임대인은 기존 임차인이 임대차 기간이 종료되기 6달 전부터 종료 시까지 신규 임차인이 될 사람에게 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 부당하게 계약 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됨.

*상가임대차보호법에 의한 권리금을 보호 받기 위해서는 필요한 세부 조건들은 다음과 같음

- 적법한 절차를 통해 사업자등록 신고가 된 부동산

- 임대료가 연속 3개월 동안 연체 되지 않았을 경우

- 새로운 임차인을 계약 만료일의 3개월 이전부터 확보하였을 경우

하지만 위 위 조건이 충족된다하더라도 거짓이나 부당한 방법으로 임차하였거나 혹은 임대인의 동의 없는 전대를 한 경우에는 자격을 주장 할 수 없음. 또한 고의나 중대 과실로 건물을 파손하거나 건물의 전부를 멸실한 경우에도 보호받을 수 없음.

환산보증 한도초과 임차인의 경우

✔ 이 경우 임대인이 임대료를 올리는 데 별다른 제한이 없음. 그렇다고 무리한 중액을 요구한다고 해서 받아들여지는 것도 아님. 초과 계약은 증액을 요청하는 쪽에서 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 시세 등의 종합적인 요소들을 고려하여 올려야 하는 사유를 입증 할 수 있어야 함.

임대차 계약해지 통보

✔ 임대인이 임차인에게 해지 통보

- 월세 3기 미납 시 임대차 종료를 통보할 수 있음. 3기라는 의미가 모든 임대차가 월 단위로 비용을 내는 것이 아니므로 3개월이라고 하지 않고 3기라고 함, 중요 포인트는 3개월 미납 의미가 3,4,5월 연속적인 것이 아닌 누적된 미납액이 3개월 이상일 경우 임대차 계약해지가 가능함.

- 상가의 경우 별도의 관리비가 차임액에 포함되어 계산되므로 미납 월세+관리비가 3개월분의 월세에 해당되는 것임. 예를 들어 월세 150만원, 관리비 20만원인 경우, 임차인이 2개월치 미납인 300만원과 관리비 8개월 미납액 160만원인 경우, 연체 금액 총합이 460만원, 3기 차임에 해당되기 때문에 임대인은 임차인에게 해지통보 및 소송이 가능함.