상가임대차보호법 개정으로 월세 인하, 연체 기간 연장

안녕하세요

글로벌포커스입니다.

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2020년 9월 29일 상가임대차보호법 입부 개정안이 국회를 통과하고 바로 시행이 되었는데요.

어떤 내용들을 담고 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

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개정된 상가건물임대차보호법에 의하면 법 시행일 후 월차임이 6개월 연체 시에도 이를 차임 연체액으로 보지 않도록 하고 계약의 해지, 계약 갱신 거절을 할 수 없도록 되면서 임대인은 연체로 보지 않는 6개월과 계약 해지를 할 수 있는 3개월 연체 합산하면 총 9개월의 차임을 임차인이 연체하여야만 계약의 해지나 계약 갱신을 거절할 수 있게 되었네요!

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그리고 종전에 임대인이 임차인의 차임을 감액해 주고 다시 증액할 때는 감액된 금액에서 5% 이상을 인상할 수 없었던 조항은 감액 전 차임이 될 때까지는 5%를 초과하여 청구할 수 있도록 하고 감액 전 차임에 달한 이후에는 5% 이내에서 인상이 가능하도록 개정되었습니다.

임대인은 전혀 배려하지 않은 상가건물임대차보호법 개정_ 임대차 분쟁의 시작

대한민국의 상위 몇%를 제외한다면

일반적인 상가투자자들은

대출을 받아 상가를 구입하고, 월세를 받아 매월 이자를 납부한 후 남은 금액으로 생활비 등을 충당하는 게 현실입니다.

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그런데 이렇게 상가에 투자한 임대인에게 9개월 차임이 연체되어야만 계약 해지를 할 수 있다면 어떤 일이 발생할까요?

- 월세를 받지 못해 은행 이자를 납입하지 못하게 되겠죠. 은행은 2개월 이자가 밀리면 바로 경매를 시작하게 됩니다.

- 임차보증금이 월세에 비해 높지 않아 임차인이 낸 보증금이 월세 5~6개월 만에 모두 차감되었다 해도 임대인은 여전히 계약을 해지할 수 없게 됩니다.

- 9개월이 지나도 월세를 주지 않고 나가지도 않는다면 그때부터는 명도소송을 시작해야겠죠

- 소송 기간도 최소 3~6개월이 소요될 것이고요

- 차임을 내지 않는 임차인이 관리비나 상가의 원상복구의 비용을 낼 일은 없을 테니 이에 대한 손해배상청구소송도 진행해야 할 것입니다.

- 손해배상 청구소송 기간도 3~6개월은 걸리게 되겠군요

- 소송에 이겼는데도 임차인이 밀린 차임이나 손해배상 청구액을 지급하지 않는다면 임차인의 재산을 압류하고 경매신청에 들어가야 하겠지요

- 그럼 경매를 진행해 경매 낙찰이 이루어지는 데는 얼마나 걸릴까요? 최소 6개월에서 1년은 걸릴 겁니다.

- 결국 임대인이 차임 및 손해액을 모두 받기 위해서는 25~30개월의 시간이 소요된다는 얘기입니다.

- 하지만 임차인이 소유 재산이 없고 파산한 상태라면 이마저도 받을 수 없는 상황이 될 수도 있습니다.

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이 과정이 다 진행되기도 전에 은행 이자를 납입할 여력이 안되는 임대인은 자신의 재산이 경매에 넘어간다거나 임차인에게 소송을 제기할 소송비용 등이 없어 모든 재산을 날리는 일이 발생할 수도 있을 것으로 보입니다.

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상가건물임대차보호법 개정에 임대인은 어떻게 대처할 것인가?

글로벌포커스

이 법 시행 이후 상가 임대차계약을 체결하는 임대인들은 월세를 조금 덜 받더라도 임차보증금을 최소 월세의 2년 치는 받는 조건으로 임대차계약을 체결해야 할 것으로 보입니다.

위에서 설명드렸듯이 임차료의 연체에 대비를 위해서이겠지요.

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임대인과 임차인은 상생의 관계입니다.

임차인이 잘 되어야 임대인도 임대료를 잘 받을 수 있고 임대인의 배려가 있어야 임차인도 이 어려운 시기에 희망을 갖고 더 열심히 일해서 임대인과의 약속한 임대료를 납입할 수 있습니다.

코로나19와 같은 감염병으로 어려운 이 시기에 임대인은 임차인과의 많은 소통을 통해 임차인이 영업을 잘 해나갈 수 있도록 상황에 맞는 임차료 조정을 고려해 보셔야 할 것이며, 임차인도 임대인이 대출이자 등을 납입할 수 있도록 법을 악용하여 연체를 하는 일은 없도록 해야 할 것입니다.

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아무쪼록 이 어려운 시기를 상가 임대인 임차인 모두 협력하여 잘 이겨내시길 바래봅니다.